До 2009 года иностранцы не имели право приобретать чешскую недвижимость. В качестве выхода из ситуации, для покупки недвижимости регистрировалась чешская компания, на которую покупалась недвижимость. Поскольку смена владельца недвижимости с компании на учредителей облагалась помимо налога на прибыль и налогом на перевод недвижимости (4% от стоимости недвижимости), ее перевод на реальных владельцев никто не осуществлял. От 01.12.2019 был отменен налог на перевод недвижимости, что открыло возможность смены владельца с малыми потерями. Главным препятствием является низкая остаточная стоимость недвижимости на балансе компании. Если сделать перевод в форме обычной продажи, то это повлечет уплату значительного налога на прибыль компании.
Какие существуют варианты перевода недвижимости с компании на физическое лицо?
Существует несколько вариантов:
- перевод имущества компании в собственность учредителя без классической ликвидации компании
Это один из вариантов трансформации компании. Имущество, включая обязательства, переводится на учредителя- ИП. В последствие, ИП свое торговое имущество выводит в личное пользование. После перевода на себя имущество можно продать или подарить. Доходом считается рыночная стоимость недвижимости, в расход можно отнести стоимость торговой доли, принятые долги, отступные иным учредителям.
Условия:
• компанией должен владеть только один учредитель, иначе придется остальным выплачивать рыночную часть от цены имущества, что усложнит процесс
• учредитель должен быть ИП к моменту перевода имущества
Плюсы:
- быстрый по времени процесс перевода имущества и упрощенная ликвидация компании
- нет необходимости к моменту перевода делать оценку недвижимости
- проще процесс ликвидации компании, поскольку ликвидируется пустая компания, нет необходимости 3 месяца ждать реакции возможных кредиторов, как у стандартной процедуры ликвидации компании, нет необходимости получать согласие с ликвидацией компании от налоговой
Минусы:
- необходимость регистрировать ИП
- Пока будет зарегистрировано ИП, необходимо платить минимальные отчисления на социальное и медицинское страхование, если ИП не на vedlejšá činnosti
- для регистрации ИП необходимо иметь хотябы ВНЖ в Чехии или статус гражданина ЕС
- С 2021 года градация ставки налога на прибыль 15% у суммы до 1.867.728 крон и 23% с суммы над установленный лимит
- вывод недвижимости в качестве натурального ликвидационного остатка при ликвидации компании
В случае ликвидации компании учредителям выплачивается ликвидационный остаток в денежном выражении или же в натуральной форме (имущество). В случае перевода имущества в натуральной форме, необходимо провести оценку рыночной стоимости на момент ликвидации компании.
Плюсы:
- нет необходимости регистрировать ИП (для регистрации ИП необходимо иметь чешское ВНЖ, ПМЖ или статус гражданина ЕС, получать справку о несудимости)
- нет необходимости платить отчисления в фонд социального страхования и ВЗП пока ИП не закроется ( в 2021 году это 4.981,- крон / месяц), отчисления можно не платить, если у особы есть доход от трудоустройства хотя бы в минимальном размере, студент, мама в декретном отпуске и др.)
- фиксированная ставка налога на прибыль 15%, нет градации на 23%
Минусы:
- более длительный процесс ( классическая ликвидация длится примерно 5-6 месяцев), смена собственника в кадастре примерно месяц
- дополнительные затраты на бухгалтерские услуги ( промежуточный баланс, ликвидационный баланс)
- необходима экспертная оценка рыночной стоимости недвижимости
- Продажа недвижимости с компании на учредителя
Данный вариант как правило наименее выгодный по налогам. Продать недвижимость близкому лицу можно по цене не ниже рыночной. Часто рыночная цена выразительно отличается от остаточной балансовой стоимости недвижимости. Сначала компания оплатит налог на прибыль в размере 19%, далее при выплате дивидендов учредителям оплачивается налог на дивиденды в размере 15%.
Плюсы:
- нет необходимости регистрировать ИП, ликвидировать компанию
- быстрая смена владельца недвижимости
- нет необходимости экспертной оценки
- низкие затраты по оформлению
Минусы:
- как правило очень высокие налоги
- остается возможно не нужная компания
Правильно подобранный вариант вывода недвижимости с компании на физическое лицо позволит сэкономить на налогах сотни тысяч крон, а иногда не платить ни одной кроны.
На приведенном примере отчетливо видна выгода того или иного варианта:
Ситуация: в 2007 году на фирму приобретена недвижимость за 4.000.000,- крон, для приобретения недвижимости учредитель компании вложил денежные средства в виде займа в размере 3.800.000,- крон. Сегодня рыночная цена этой недвижимости — 7.000.000,- крон. Остаточная балансовая стоимость к 31.12.2020 – 2.176.000,- крон. Остаток долга перед учредителем к 31.12.2020 – 2.500.000,- крон. Учредительный капитал – 200.000,- крон
Решение:
1 вариант — перевод недвижимости через трансформацию компании в ИП:
7.000.000 – 200.000 – 2.500.000 = 4.300.000,- крон, налог на прибыль физического лица = 15% у суммы до 1.867.728 Крон и 23% у суммы над лимит = 280.159 + 559423 = 839.582,- крон
2 вариант — перевод недвижимости через выплату ликвидационного остатка в натуральной форме:
7.000.000 – 200.000 — 2.500.000 = 4.300.000,- крон, налог на прибыль физического лица = 15% Srážková daň = 645.000,- крон
3 вариант — продажа недвижимости:
7.000.000 – 2.176.000 = 4.824.000,- крон, налог на прибыль компании = 19% = 916.560,- крон. Чистая прибыль компании после уплаты налога = 3.907.440,- крон, налог на прибыль с дивидендов = 15% = 586.116,- крон, итого налоговая нагрузка = 1.502.676,- крон
Мы знаем, как оформить схему вывода недвижимости с компании на физическое лицо так, чтобы налог на прибыль вышел 0,- крон.
Вопросы и ответы
- если после перевода недвижимости на себя я захочу ее продать, буду ли я платить налог на прибыль?
Для освобождения дохода от последующей продажи недвижимости учредителем, необходимо выполнить условие — использовать недвижимость для личных бытовых целей минимально 2 года перед продажей.
В случае неисполнения срока проживания 2 года доход от продажи будет снижен на рыночную стоимость вывода недвижимости, следовательно прибыль будет минимальной.
- Может ли фирма продать недвижимость мне или членам моей семьи за низкую цену или подарить?
Продажа близкой особе регулируется трансфертным ценообразованием. Это означает, что доход близкой особы будет рассчитываться исходя из рыночной цены, вне зависимости от цены, указанной в договоре купли-продажи. Также введено ограничение по дарению имущества компании аффилированным особам.
Ваша недвижимость висит на не нужной Вам компании, которая каждый год тянет немало финансовых затрат на сервисное обслуживание? Обратитесь к специалистам компании Domytax, мы поможем построить схему вывода недвижимости так, чтобы Вы понесли минимальные налоговые затраты на данный процесс. Также мы возьмем на себя все стадии оформления перевода недвижимости с компании на физическое лицо и ликвидации компании.
